Die Zeiten, in denen „Hausmeister“ ausschließlich Lampen tauschten sowie für Sauberkeit und Schneeräumung sorgten, sind vorbei. Je moderner ein Gebäude desto höher ist die technische Ausstattung. Dadurch erhöht sich die Anzahl der erforderlichen Sicherheitseinrichtungen. Die Nutzer eines Gebäudes müssen sich zu jeder Zeit auf diese Sicherheitseinrichtungen sowie deren Kontrolle und Wartung verlassen können.
Steigende Betreiberpflichten im Facility Management
Mit der technischen Modernisierung sind auch die Betreiberpflichten an die Sicherheit deutlich gestiegen. In den Gebäuden müssen Brandschutz, Sicherheit und der Erhalt der Gesundheit der Menschen gewährleistet sein.
Denken Sie an die Funktionstüchtigkeit von Brandschutztüren oder Rauch- und Wärmeabzugsanlagen. Ist die Sicherheit der Aufzüge gewährleistet? Entspricht die Qualität des Trinkwassers den Vorschriften? Die Gewährleistung von Sicherheit und Unschädlichkeit ist nur durch regelmäßige Kontrollen, periodische Überprüfungen und gegebenenfalls Sanierungsmaßnahmen garantiert.
Betreiberpflichten werden auf die durchführenden Facility Manager übertragen
Bereichsübergreifend sind die Gebäudeinhaber und -betreiber bzw. die Geschäftsleiter für die Einhaltung der Betreiberpflichten verantwortlich. Die Ausführung obliegt aber den technischen Mitarbeitern – technischen Facility Managern, Objektmanagern, Haustechnikern, Instandhaltern. Mit der Übertragung von Aufgaben wird auch ein Teil der Verantwortung für die Technik und Sicherheit auf diese Personen übertragen.
Die Rolle des Facility Managements bei der Erfüllung der Betreiberpflichten
Folgende Aufgaben sind im Facility Management zu erfüllen:
- Gewährleistung der Funktionsfähigkeit und Sicherheit aller Anlagen
- Überwachung und Umsetzung der Betreiberpflichten
- Auswahl externer Servicepartner für Überprüfung, Reinigung und Instandhaltung
- Vorgabe von Leistungsstandards und Kontrolle der Leistungserfüllung
Mängel können nach Unfällen zu Gerichtsverfahren führen
Nach Unfällen muss das Facility Management nachweisen, dass alle Sorgfaltspflichten erfüllt wurden.
Beispiel eines Aufzugsunfalls, der vor dem OGH verhandelt wurde:
Ein Untermieter konnte eine Aufzugstür öffnen, obwohl die Liftkabine nicht im selben Stockwerk war. Er stürzte in den Liftschacht und verletzte sich schwer.
Vor Gericht war die Kernfrage, warum der Untermieter die Aufzugstür überhaupt öffnen konnte. Die Ursache war ein Steinchen in der Verriegelungsvorrichtung.
Gebäudebetreiber und Facility Manager mussten folgende Nachweise erbringen:
- Die Aufzugsanlage wurde jährlich von einem Sachverständigen überprüft.
- Die verpflichtenden periodischen Überprüfungen der Anlage wurden von einem Fachunternehmen sorgfältig durchgeführt.
- Alle Türen ließen sich bei den Überprüfungen nur öffnen, wenn die Liftkabine im selben Stockwerk war.
- Die letzte Überprüfung fand zeitnah vor dem Unfall statt.
Im hier beschriebenen Fall konnten der Gebäudebetreiber und der Facility Manager alle Nachweise erbringen. Sie wurden von allen Vorwürfen entlastet.
Werden geforderte Nachweise nicht erbracht, können hohe Schadenersatzzahlungen die Folge sein. Bei gerichtlich belegten Sorgfaltsmängeln zögern auch Haftpflichtversicherungen bei der Übernahme der Zahlung.
Quelle: OGH 18.5.2011, 7 Ob 26/11s
Seminartipp! Rechtssicherer Gebäudebetrieb